世の中にはいろいろな投資がありますが、「不動産投資」に関心がある人もいるのでは?　ただ、株や投資信託などの投資に比べて、世の中の情報が少ない、手を出しにくいと感じている方も多いでしょう。 そこで今回は、住宅ローンソムリエ®であり、さらにアパートローンソムリエ®として、年間100名を超える不動産投資の個人相談も受けている中村諭さんに、マネーコラムニスト西山美紀が話を伺いました。  西山:中村さんは、不動産投資に関するご相談もたくさん受けていらっしゃると伺いました。私自身も小さな中古マンション一室の不動産投資を勉強をかねて行っているのですが、今のところ問題はないものの、ニュースなどではトラブルもよく耳にします。 中村諭さん（以下敬称略）:はい、弊社では、すでに不動産投資をしている方で、ローンについてのご相談が多いですね。 ローンを見直して、よりよい金利のものはないか、という借り換えのご相談もありますが、「無理をして自宅を買ったのですが、その自宅を住宅ローンのままで、不動産投資として人に貸せないか」というご相談もあります。 住宅を購入する際に、「自分が住まなくなったら、人に貸して不動産投資にすればいい」と営業担当者に言われることがあるかもしれませんが、基本的にはNG行為。 以前はあまり問題にならなかったのですが、今は大問題になってしまうんです。 また「ローン返済が苦しくなって物件を売りたいけれど、なかなか売れない」と困っている方もたくさんいらっしゃいます。 不動産投資は、後から「失敗した」ということになると、金額も非常に大きく、最悪の場合は自己破産になってしまうことも。ぜひ、十分注意していただきたいです。 西山:では、不動産投資に失敗する人の共通点は、どんなことがあるでしょうか。 中村:はい、お伝えしていきますね。  

問題1 不動産投資の「目的」がはっきりしていないまま始めた

中村:まず、不動産投資の「目的」がはっきりしないまま、始めてしまったケースです。 不動産投資は大きく分けると、「投資」か「節税」を目的にするケースが多いです。 「投資」とは、自分の資産を投じて、お金を増やしていくものですが、マンションを持ったことで思わぬ支出がかさみ、税金還付を受けて少しカバーしているということであれば、それは「投資」とはいえないですよね。 それなら、はじめから「節税」を目的として考える方がいいでしょう。 所得税は累進課税といって、所得が高ければ高くなるほど、基本的には税金が高くなる仕組みです。所得が高く、所得税と住民税をあわせて40％払っているような方が、節税目的で税金の還付を受けると考えるケースもあると思います。 また、将来の「相続」を目的とするケースもあります。相続税を減らすために不動産を購入するという考え方です。 それなら、手元のお金が減っていたとしても、目的は果たしているわけです。 ですが、なんとなく「投資」という目的で始めて、結局手元のお金が減っていれば、それは本来の目的とは違うというわけです。   西山:不動産投資というと「なんとなくもうかりそう」というくらいの気持ちで始める方も多いかもしれません。まずは「目的をはっきり」ですね。

問題3 勉強をまったくしないまま始めてしまった

mi-mollet（ミモレ）

 中村:何もわからないまま不動産投資を始めたことで、失敗するケースは多いです。そのため、私は「1年かけて不動産投資の本を100冊読んでください」とお伝えしたいですね。 100冊読んで、基礎知識をしっかり身につけてから不動産投資を始めれば、大きな失敗は避けられるはずですから、本代の約10万円は決して高くはないと思います。  西山:本を100冊。まずそこで、不動産投資への「本気度」が問われそう! 中村:はい、100冊も読めば、自分が何をやりたいのかが見えてくると思います。 利益率の高い物件を買いたいのか、自分好みの物件を選びたいいのか、楽をしながら投資したいのか……。 「不動産投資」と一言でいっても、新築マンションを一室だけ買う方法もあれば、中古で買う方法もあります。 中古でも、築10年程度から選ぶのか、築40年のものをターゲットにするのか。他にも、一棟もののビルや一軒家、10部屋ある木造アパートなのか、自分はどんな物件を扱って、賃貸業をするのが性格にあっているのかが、見えてくると思うんです。 木造住宅なら、自分で直しながら管理する場合もあるでしょうし、楽して儲けたいと思ったら、全部専門会社にお任せすることになるでしょう。 でも、全部お任せで本当にいいのか。何千万円という借金をするのに、何を任せているのかもわからない状態では、万一問題が起こったときに、その借金が返せればいいですが、返せずに自己破産する人もいる、という大きなリスクを抱えています。 不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」なんていわれますが、私はハイリスクだと考えておくことをおすすめしたいです。 投資信託の一種である、複数の不動産に投資する金融商品REIT（不動産投資信託）なら、ミドルリスク・ミドルリターンかもしれませんが、現物の不動産投資は、数千万円ものお金が動くわけですから。 西山:現物の不動産投資の場合、「一つ」の物件に投資することで、土地の場所や建物、入居者などが限定されるため、実は大きなリスクを抱えていますものね。投資の基本は「リスクの分散」です。 自分が住む家だったら、何件も見て、昼も夜も見て慎重になりそうなところ、不動産投資ですと、あまり見ることなく決めてしまうケースもありそうです。本来は、誰かが住んでくれたり、物件を使ってくれたりしてこそ成り立つ不動産投資ですが、その視点が抜け落ちてしまいそう……。 中村:まさに、その視点は大切ですね。「自分が住む住宅」と同じように、不動産投資の物件も、長い付き合いになると考えて、誰かが本当にその物件に住み続けてくれるか、という視点は非常に大切です。