人生のトリセツ

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    カテゴリ: 住宅ローン


    『年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態』についてTwitterの反応



    (出典 amd.c.yimg.jp)


    実は、首都圏ではこの維持費が、平均でも月額5万円以上に達するのだ。それを前提に購入後の生活を考えないと、新居での生活に余裕がなくなって、バラ色のはずのマイホーム生活が色あせたものになりかねない。



    首都圏新築マンションの駐車場は2万円台





    (資料:東京カンテイ『マンションのランニング・コスト最新動向』)
     民間の調査機関である東京カンテイによると、2019年に分譲された新築マンションの管理費、修繕積立金、駐車場使用料は図表1のようになっている。

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    図表1 三大都市圏別の管理費・修繕積立金・駐車場使用料(単位:円)
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     首都圏では、管理費が1万9085円、修繕積立金が7826円で、駐車場使用料が2万3563円なので、合計すると5万0474円に達する。近畿圏は3万3802円、中部圏は3万4319円と首都圏に比べると安くはなるとはいえ、それでも決して少ない額ではない。

     民間調査機関の不動産経済研究所の調査によると、2019年の首都圏の新築マンションの平均価格は5980万円だから、これを5000万円のローンを組んで買う場合、金利1.0%、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は14万1142円に達する。

     それに、管理費、修繕積立金、駐車場使用料合計の5万474円を加えると、実質的な負担額は月額19万1616円に増えてしまうのだ。



    23区の負担は月額6万円以上に…





    (資料:東京カンテイ『マンションのランニング・コスト最新動向』)
     年収1000万円の人であっても、月額19万1616円の負担だと、年収に占める負担額の割合は23.0%に達する。年収800万円だと28.7%で、600万円なら38.3%になる。

     年収1000万円ならそれなりに余裕があるが、年収800万円だと負担感が強くなり、年収600万円ではかなり生活が圧迫され、家計破綻に陥りかねない。

     しかも、首都圏の主要都市別の違いをみると、図表2のようになる。

     東京23区では、管理費は2万2911円に増え、修繕積立金はさほど変わらないものの、駐車場料金は3万2025円になって、合計の月額負担は6万3112円と6万円を超えてしまう。

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    図表2 首都圏の主要都市別の管理費・修繕積立金・駐車場使用料(単位:円)
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     東京23区の新築マンションはやはり不動産経済研究所の調査では、7286万円だから6000万円のローンを組んだとしても、金利1.0%、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は16万9371円に増える。これに、管理費などの維持費を加えると何と20万円を超えて、23万2483円になる。

    マンション購入時にクルマを手放す人も多い
     これだと年収1000万円の人でも年収に占める負担割合は27.9%になり、年収800万円は34.9%で、年収600万円なら46.5%。年収1000万円ならそれなりのゆとりがあるものの、800万円ではギリギリの生活を余儀なくされ、年収600万円ではとても生活できないレベルだ。

     この月額負担のなかでも、大きな比重を占めるのが駐車場使用料。とくに、東京23区では3万2025円に達する。東京23区でも都心物件になると4万円、5万円になってしまうこともある。

     そのため、最近ではマンション取得と同時にクルマを手放す人たちも増えている。都心のマンションであれば、地下鉄などの公共交通機関が充実しているので、クルマがなくても快適な生活を送れると考えるわけだ。そのため、都心の新築マンションでは、世帯数に占める駐車場設置台数の割合を示す駐車場設置率が低下している。



    23区の駐車場設置率は3割以下
     少しデータは古くなるが、不動産経済研究所の調査によると、首都圏マンションの駐車場設置率は07年の77.3%をピークに、16年には50%を切って45.2%まで下がり、17年上半期には42.2%まで落ちている。

     なかでも、東京23区は07年の56.0%をピークに、16年には28.9%と3割を切る水準まで低下している。17年上半期も29.5%だった。

     東京カンテイの調査から、18年に首都圏で分譲された新築マンションにおける最寄り駅からの徒歩時間の構成をみると、徒歩3分以内が21.1%で、6分以内が31.7%と、6分以内の合計で半数を超えている。

     首都圏ではJR、私鉄や地下鉄が充実している上、ほとんどの駅にはスーパーなどの生活利便施設が揃っていて、クルマなしでもさほど不自由を感じることはないだろう。

     首都圏でも郊外の古い団地だと地元の商店やスーパーなどが無くなって、買い物難民が発生しているといった報道を目にすることもあるが、最寄り駅からの徒歩時間の短い物件が多い新築マンションでは、まずそんなことはあり得ない。クルマを手放しても問題はないはずだ。


    管理費は小規模マンションほど高い





    (資料:東京カンテイ『マンションのランニング・コスト最新動向』)
     なお、管理費はマンションの規模や最高階数によってかなり違ってくるので注意しておきたい。

     図表3は、首都圏の戸数規模別管理費の平均を分譲年次別にグラフにしたものだ。

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    図表3 首都圏の戸数規模別管理費の推移(単位:円)
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     それによると、50戸未満の小規模なマンションほど管理費が高くなっているのが分かる。規模の大小にかかわらず、管理員の人件費などの最低限必要な経費は変わらないので、規模が小さいほど1戸当たりの負担が重くなるわけだ。

     逆に500戸以上のメガマンションが50戸未満に次いで高くなっている。多くの世帯で管理費を出し合うのだから、戸数が多くなれば1戸当たりの負担が軽くなるように思いがちだが、規模が大きくなると、その分共用施設が多くなるのがふつうで、管理の内容も多岐にわたる。

     たとえば、キッズルームやフィットネス、ライブラリー、ゲストルームなどの管理が必要になり、管理の充実したマンションではコンシェルジュを配置しているケースもある。当然ながら、1戸当たりの負担は重くなる。



    戸数規模で管理費は1万円以上違う
     それに対して、戸数規模が300戸以上500戸未満のマンションの管理費が最も安くなっている。

     50戸未満の月額管理費が2万3111円であるのに対して、500戸以上は2万2776円で、300戸以上500戸未満は1万3082円にとどまる。月額にすれば、最も高い50戸未満と最も安い300戸以上500戸未満では1万円以上の差がある。マンション取得後の生活に大きく影響してくるポイントだけに注意しておきたい。

     以上は首都圏の例だが、近畿圏では50戸未満より500戸以上の管理費のほうが高くて月額1万3165円に対して、一番安いのは100戸以上200戸未満の9782円で、両者には3383円の違いがある。

     また、中部圏では50戸未満が1万3209円と最も高く、200戸以上300戸未満が1万1055円と一番安くなっている。中部圏では300戸以上の集計はなく、首都圏や近畿圏に比べて、規模による格差は小さくなっているようだ。


    最高階数が高いほど管理費も高い?





    (資料:東京カンテイ『マンションのランニング・コスト最新動向』)
     管理費については、最高階数によっても差がある。基本的には最高階数が高くなるほど管理費が高くなる傾向にある。

     図表4にあるように、19年分譲の首都圏新築マンションの管理費は、最高階数20階未満が1万8751円と最も安く、30階以上40階未満が2万7701円と最も高く、40階以上の2万5738円が続いている。

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    図表4 首都圏の最高階数別管理費の推移(単位:円)
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     30階建て以上だと大規模マンションがほとんどで、共用施設や管理が充実しており、管理費が高くなるが、40階建て以上だと総戸数が多いためにやや安くなり、30階以上40階未満のほうが1戸当たりの管理費負担が重くなっているものとみられる。

     近畿圏でも最高階数20階未満が1万0935円と最も安く、40階建て以上が1万8814円と最も高くなっている。



    5~10年後の増額も想定した計画を
     以上のように、管理費負担には総戸数規模や最高階数によって違いがあり、戸数規模が小さかったり、逆に大きくて、最高階数が高いと負担が重くなる。それと同時に、この分譲時の管理費は固定的なものではないことを知っておく必要がある。

     20年9月22日付けの「ダマされるな…マンション購入、5~10年後にやってくる意外な落とし穴」でも触れたように、管理費は人件費などの上昇によって、将来的には引き上げられる可能性が高い。

     しかも、修繕積立金については、5年後、10年後の増額が前提の「段階増額積立方式」を採用している分譲マンションが大半なので、やはり大幅な増額が想定される。

     取得時には、住宅ローン返済に加えて、管理費、修繕積立金、駐車場料金の負担を考慮して計画を立てることが欠かせない上に、5年後、10年後の負担増もある程度見通しておく必要があるわけだ。

     安全な資金計画を立てて、新居での生活をより充実したものにするためにも、シッカリとチェックしておいていただきたい。







    ちはと
    @_chihato_

    駐車場代はほんとバカにならん、、ただ、東京西部は南北の移動は車必須なんだよね。電車は一部を除いて殆ど放射状だから、、バスは雨のときだるい。現代ビジネス: 年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態.… https://t.co/e6MG2u9loM

    2020-09-25 14:06:37

    (出典 @_chihato_)

    はじぴー🍆♎🥐
    @hajipy

    9件のコメント https://t.co/AUt0N89wzL “年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態(山下 和之) | マネー現代 | 講談社(1/6)” (15 users) https://t.co/BExmQhdLkl

    2020-09-25 14:06:05

    (出典 @hajipy)

    かもくな
    @danpenka_shisou

    駐車場代がマジで高いよな。これが嫌で独身なのに一戸建てを購入した。賃貸派から色々と言われたもので不安もあったけど、今は割と平凡に暮らしてる。年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 https://t.co/arY4XSUXeY #マネー現代

    2020-09-25 12:34:40

    (出典 @danpenka_shisou)

    Daいすけ@キャッシュレス推進派
    @Dais1008

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 東京23区では月額6万円超の負担に…維持費だけでも高いのに、さらに月々のローンや固定資産税とか重なると、確かにキツイな😅https://t.co/I52Pl7Zms2

    2020-09-25 12:23:13

    (出典 @Dais1008)

    山梨県 経済ニュース
    @ymnseco

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態(山下 和之) | マネー現代 | 講談社(1/6) https://t.co/6BzBAVMpUJ

    2020-09-25 12:18:09

    (出典 @ymnseco)

    一市民
    @Nelson18040445

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 東京23区では月額6万円超の負担に… #SmartNews https://t.co/qGjQwuer9k

    2020-09-25 12:12:13

    (出典 @Nelson18040445)

    visions1121
    @visions1121

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 https://t.co/bycJv1Q4Qp

    2020-09-25 11:29:48

    (出典 @visions1121)

    Dall
    @Happilyever15

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態(現代ビジネス)#Yahooニュースhttps://t.co/rYH9nV9Bg6

    2020-09-25 11:18:04

    (出典 @Happilyever15)

    Ryohlan
    @Ryohlan

    さすが首都圏ですな…。たっけ年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 @moneygendai https://t.co/BUG8cVCAwf #マネー現代

    2020-09-25 11:11:40

    (出典 @Ryohlan)

    👒Narumi🍷
    @kawainarumi1996

    不足感を煽って背伸びさせて、無理に買わせていればいずれ破綻するものです。ほんとうにそんな水準のが自分たちに「必要」なのか、考えて購入するのが大事ですね。年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態… https://t.co/CxxR3MinJs

    2020-09-25 11:05:55

    (出典 @kawainarumi1996)

    Nobu
    @nobuya2020

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態(現代ビジネス) - Yahoo!ニュース https://t.co/R3fHQwMmjK

    (出典 )

    2020-09-25 10:31:30

    (出典 @nobuya2020)

    あんどさん
    @andhyphen

    そもそも23区内のマンションに住んで車持つのは相当なスペックじゃないと無理だし、自分の車要るかっていうとおれは要らない。必要ならカーシェア使えばいい。 / “年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態(山… https://t.co/5XzjQufETN

    2020-09-25 10:29:46

    (出典 @andhyphen)


    @H2K98

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 @gendai_biz https://t.co/icE3JrLiRI #現代ビジネス

    2020-09-25 10:23:30

    (出典 @H2K98)

    猫のマンション管理士(ФωФ)だけど小鳥のほうが好きなのよ❗
    @sanadamao

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態(現代ビジネス)#Yahooニュースhttps://t.co/75HUSRWev1

    2020-09-25 10:19:57

    (出典 @sanadamao)

    MUSTON
    @MST10

    結局戸建だって数年に一度外壁メンテだったりがあるので計画的にきちんと勉強して買わない人はどちらにしても破綻への道が待っている。。。→年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 東京23区では月額6万円超の… https://t.co/Em2shqmM8D

    2020-09-25 10:03:58

    (出典 @MST10)

    ojisama 🇯🇵 9月23日『海王星の日 』 1846年ベルリン天文台のガレが海王王星を発見
    @Ojisama555A

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 @moneygendai https://t.co/BxssdKPLT6 #マネー現代

    2020-09-25 09:26:43

    (出典 @Ojisama555A)

    アツマロ マガジン&ウェブ
    @atsumaro_mag

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 @gendai_biz https://t.co/at6H8dSYMs #現代ビジネス

    2020-09-25 09:15:45

    (出典 @atsumaro_mag)

    Hide
    @qoo_hide

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態(現代ビジネス)我が家のマンションのランニングコストは中部圏より安かったのか😅駐車場代2万ならカーシェアでいいんじゃないのかな?https://t.co/deyfsYkpqH

    2020-09-25 09:05:32

    (出典 @qoo_hide)

    児島正親
    @nadakirishima

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態(現代ビジネス) https://t.co/0hnHe2auSf

    2020-09-25 08:53:44

    (出典 @nadakirishima)

    おせちーず@ゆるい日々
    @osechies

    駐車場使わなくても、固定資産税をあわせると年間50万円は必要なことが多い。移住するとき持ってたマンションを売ろうと思った最大の理由がこの費用。10年で500万だから。年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知ら… https://t.co/yct9HljXts

    2020-09-25 08:43:09

    (出典 @osechies)

    あだっちゃん
    @ImpactEx

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 東京23区では月額6万円超の負担に… #SmartNews 買う前にちゃんと調べて… https://t.co/4DFsO7BkMN

    2020-09-25 08:17:52

    (出典 @ImpactEx)

    現代ビジネス
    @gendai_biz

    東京23区では月額6万円超の負担に…年収600万円で家計破綻も!?マンション「維持費」の意外と知らない実態 @gendai_biz https://t.co/lI8UHEsRWv #不動産

    2020-09-25 08:12:56

    (出典 @gendai_biz)

    すぎまる
    @sugimarco

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 https://t.co/vDzaYiQ54W

    2020-09-25 07:58:06

    (出典 @sugimarco)

    さつまいも剣士
    @satsumaimokensh

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 東京23区では月額6万円超の負担に… https://t.co/qMPrlWRQEx #スマートニュース

    2020-09-25 06:27:30

    (出典 @satsumaimokensh)

    Hack & Business Review 【超ビジネス ニュース報道局】
    @Hack_Biz_Review

    【おっ⁉驚き記事】年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態📝実は、首都圏ではマンション維持費が、平均でも月額5万円以上に達するのだ。それを前提に購入後の生活を考えないと、マイホーム生活が色あせたもの… https://t.co/UC5HgthqMe

    2020-09-25 05:36:11

    (出典 @Hack_Biz_Review)

    yutaka.k ®(公式)👓📷🌥️
    @yutaka1620

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 @moneygendai https://t.co/6v8EwZANtj #マネー現代( ´Д`)y━・~~ とりあえず車持ってない方が良いよね、という話?

    2020-09-25 05:15:56

    (出典 @yutaka1620)

    マネー現代
    @moneygendai

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 https://t.co/uf9rPlIM5H #マネー現代

    2020-09-25 05:01:41

    (出典 @moneygendai)

    現代ビジネス
    @gendai_biz

    年収600万円で家計破綻も…マンション「維持費」の意外と知らない実態 : https://t.co/lI8UHEsRWv #現代ビジネス

    2020-09-25 05:01:14

    (出典 @gendai_biz)



    『頭金なしで住宅ローンは組める? メリット・デメリットを詳しく解説』についてTwitterの反応



    (出典 hokenb.net)


    頭金がなくても、住宅ローンは組めるのか気になりますよね。かつては、頭金は住宅に2割は必要だといわれていました。

    しかし、低金利時代に入り、頭金なしのフルローンを組める金融機関も増えてきています。頭金を用意しない場合のメリット・デメリットをご紹介していきますので、住居購入の参考にしてくださいね。

    住宅ローンの頭金とは
    住宅ローンの頭金とは、最初にまとめて支払う金額のことです。別の言い方をすると、住宅ローンを利用しないで支払う金額になります。この頭金の支払いは、売買契約を結んでから実際に家を引き渡すまでの間に行われます。

    家を買うときは頭金が必要?
    金融機関によっては、頭金を用意していないと、住宅ローンが通らない場合があります。では一般的に、頭金はどれくらい用意されているのでしょうか。

    「リクルート住まいカンパニー」の調査によると、2017年に住居を購入した人の頭金の平均割合は約2割。しかし、5割近くの人が頭金を住宅価格の1割しか用意していないという結果が出ています。

    頭金の理想が2割といわれるのは、住宅金融公庫がかつて融資上限を物件価格の8割までに定めていた名残だと考えられています。

    頭金がなくても住宅ローンを組むメリット
    頭金がなくても、住宅ローンを組んで物件を購入することはできます。前述の「リクルート住まいカンパニー」の調査を見ても、頭金を用意していない人は、住宅を購入した人全体の約1割にものぼるという結果がでています。

    頭金を用意しないで物件を購入するメリットは以下の3点です。詳しく説明します。

    気に入った住宅をすぐに購入できる
    頭金を用意しないメリットの1つ目は、気に入った住宅をすぐに購入できること。せっかく高いお金を出して買うなら、気に入った物件に住みたいですよね。「不動産は水物」とよくいわれます。気になった物件が、頭金が貯まるまで残っているとは限りません。逃した魚は大きかったとならないために、頭金を貯まるのを待つよりも先に購入を決めたほうがいい場合もあります。

    手持ちの現金を残しておける
    メリットの2つ目は、手元に現金を残しておけること。これは、ある程度の現金はあるけれど頭金を出さない選択肢を選んだ場合のメリットです。子どもの進学で急にまとまったお金が必要になったり、親の介護で仕事を減らさざるをえなくなったりと、将来的に貯蓄が減る可能性もあります。そんな不測の事態に備えて、現金を残してあると安心です。

    現在の支払額>住宅ローン返済額になる場合
    メリットの3つめは、現在払っている家賃が高い場合です。現在の賃貸物件の家賃のほうが、購入予定物件の月々の支払いよりも高い場合、頭金が貯まるまでの期間、多く住居費がかかります。頭金が貯まるのを待つよりも、すぐに購入して差額を貯金して繰り上げ返済に回したほうが、総支払額は少なくなる可能性もあります。

    しかし住居にかかるお金は、住宅ローンの支払額だけではありません。現在の賃貸の費用と比較する際は、固定資産税やマンションの場合はその管理費・修繕積立費、戸建ての場合は今後予想される修理費用などを加味して考えましょう。
    頭金をいれずに住宅ローンを組むデメリット
    頭金をいれずに住宅ローンを組むデメリットをご紹介します。頭金がなくても住宅が購入できないわけではありませんが、不利な点も出てきます。代表的なデメリットを3点ご紹介します。

    住宅ローン審査が厳しくなる
    頭金を用意できないと、住宅ローンに通りづらくなります。住宅ローンを利用して購入する物件は、ローン完済までは金融機関の抵当権が設定されます。

    万が一住宅ローンが払えなくなったときには、銀行が物件を売却し、残った住宅ローン残高の回収に充てます。しかし、その金額が住宅ローン残高より安い場合、残高全部を回収できず、銀行は損をしてしまうのです。

    このように、頭金を用意できないと銀行のリスクが高まるため、審査が厳しくなります。

    金利優遇が受けられない場合も
    銀行によっては、頭金があると金利を下げるといった金利優遇制度を取り入れているところもあります。頭金を入れた場合に優遇される金利は、0.1%から0.2%。

    微々たるものと感じるかもしれませんが、住宅ローンは返済期間が長いので、総支払額で考えると差額も大きくなります。

    売却したときに借金だけ残る可能性
    住宅ローンを支払っている最中に、住居を手放す事態になる可能性があります。そのときに物件価格が下がっていると、住宅ローン残高を相殺できず、借金だけが残ってしまうことも。

    また、資金に余裕がないと、物件の売却を急がなくてはいけなくなり、不利な条件で売却が進む可能性も考えられます。頭金を入れておくと、住宅ローン残高を減らすことができます。そうすることで売却時の条件を少しでも良くすることに繋がります。

    頭金なし住宅ローンのメリット・デメリットを知って住宅購入の参考にしよう
    住宅を購入しようとしたとき、頭金を用意する必要があるのか悩みますよね。頭金なしで住宅を購入するのは、メリットもデメリットもどちらもあります。

    大切なのは、今だけでなく将来や不測の事態に備えながら計画を立てていくこと。頭金がなくても、今後の生活が破綻しない返済プランにしましょう。




    ファイナンシャルフィールド
    @financialfield

    頭金なしで住宅ローンは組める? メリット・デメリットを詳しく解説 https://t.co/96MkE3GiEI

    2020-09-21 20:00:12

    (出典 @financialfield)



    『急増するパワーカップルの新築マンション購入の注意点! 余裕の資金計画に潜む、危険な落とし穴とは!?』についてTwitterの反応



    (出典 image.news.livedoor.com)


    パワーカップルは「の」を描く マンション最前線: 日本経済新聞
    https://www.nikkei.com/article/DGXMZO32672910V00C18A7X11000/


    新築マンションの価格は全国的に高騰しており、首都圏の平均購入価格は10年間で40%も上昇している。しかし、平均的な会社員の年収はこの10年間で微増。そんな状況にもかかわらず、新築マンションの売れ行きは好調だ。その背景には、世帯年収1000万円以上の「パワーカップル」の存在が大きいという。しかし、パワーカップルの資金計画には、危険な落とし穴が待っているので、注意が必要だ。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

    この共働き夫婦の資金計画はどこが問題点なのか?

    新築マンション高騰でも、売れ行き好調の要因はパワーカップルの増加にある

     全国的に新築マンションの価格が上がり続けている。図表1にあるように、首都圏ではこの10年間で3941万円から5517万円と40.0%の上昇。近畿圏では38.1%上昇している。首都圏にしろ近畿圏にしろ、この10年間で新築マンション価格は4割前後も高くなっているのだ。

     一方、平均的な会社員の年収はあまり増えていない。対象時期は1年ずれるものの、国税庁の『民間給与実態調査』によると、2008年の日本人の平均年収は430万円で、2018年は441万円だった。つまり10年間で2.6%しか増えていないことになる。

     さらに、2020年は新型コロナウイルス感染症拡大の影響で新規発売戸数は減っているものの、価格は高止まりしており、平均的な会社員が新築マンションを購入するのは厳しい状況にある。

     このような状況にもかかわらず、それなりに新築マンションが売れているのは、どういうわけだろうか。

     その背景には、いわゆる「パワーカップル」を中心とする共働き世帯の増加があるといわれる。夫婦の収入を合算することで、世帯年収が大幅に増加、高くなった新築マンションを何とか購入できるようになっているわけだ。

     毎年、首都圏と近畿圏で新築マンションを契約した人の実態調査を行っている『リクルート住まいカンパニー』の調査によると、首都圏の新築マンション契約者の共働き率は増加の一途をたどっていることが分かる。

     首都圏の契約者全体でみると、2009年には44.6%と半数以下だったのが、2019年には58.6%と6割近くまで増加している。なかでも、既婚世帯だけに限定すると、2019年の共働き率は68.3%。さらに、共働きで子どものいない世帯に限ると、2019年は86.3%と、実に9割近い水準まで高まる。

    パワーカップルの資金計画に潜む問題とは!?
     パワーカップルに正確な定義があるわけではないが、三菱総合研究所では、「夫の年収が600万円以上、妻が400万円以上で世帯年収が1000万円以上の世帯」としている。また、ニッセイ基礎研究所では、「夫婦ともに年収700万円超、世帯年収1400万円超」をパワーカップルとしているが、これは全世帯の0.5%という極めてレアな存在なので、新築マンション市場を支えているとするには少なすぎる。

     そのため、リクルート住まいカンパニーの調査でも、世帯年収1000万円以上と、1000万円未満で資金計画がどう違っているかを比較できるようにしている。図表3は、ライフステージと世帯年収別で実際の資金計画を調査したものだ。

    【図表3】首都圏で新築マンションを買った世帯のライフステージ別資金構成は? 設定条件:住宅ローンの毎月返済額は金利1.32%、35年元利均等・ボーナス返済なしで利用した場合

     全体では、新築マンション購入価格は5517万円で、そのうち自己資金比率は19.1%、借入額は4791万円となっている。その場合、「金利1.32%、35年元利均等・ボーナス返済なし」としたときの毎月返済額は14万3000円になる。

    パワーカップルの毎月返済額は17万円以上に それに対して、共働き世帯で年収が1000万円以上のパワーカップルになると、購入価格は6532万円に増えるが、自己資金比率は9.9%と1割を切り、5922万円の借入れを行っている。すると、毎月返済額は17万7000円に達してしまう。全体平均の毎月返済額に比べて月額3万円以上も増える計算だ。

     年収1000万円以上なのだから、これぐらいの負担は問題ないと判断しての購入だろう。

     実際、年収がギリギリ1000万円だとしても、月々の返済が17万7000円であれば、返済負担率(年収に占める年間返済額の割合)は21.1%にすぎない。銀行・金融機関の住宅ローンの審査基準上では、返済負担率の上限は35%といわれているから、21.1%ならまったく問題はないようにみえる。むしろ、余裕の返済計画といってもいいかもしれない。
    共働き世帯にあるリスクとは?
     しかし、本当に余裕があるのだろうか。実は、共働き世帯、まして子どものいないパワーカップルとなれば、一般の専業主婦世帯以上のリスクが想定される。

     まず、当分子どもはつくらないと思っていても、想定外の出産の可能性がないとはいえない。その場合、一定期間は収入が大幅に減少するだろう。そうでなくても、病気やケガなどで夫婦どちらかの収入が減少したり、無くなったりする可能性がある。収入減少リスクは2人分だから、専業主婦世帯よりリスクが高いという考え方もできる。

     まして、現在は新型コロナウイルス感染症拡大の出口が見えないような、先行き不透明な環境だけに、通常の環境よりもリスクはいっそう高まっているだろう。

     さらに、離婚のリスクも無視できない。これも、在宅勤務の増加などで“コロナ離婚”が増えているといわれるだけに、注意しておく必要がある。

    夫婦どちらかの収入がなくなると、たちどころに返済が厳しくなる
     実際、図表3の年収1000万円の世帯で、毎月17万7000円を返済している場合、返済負担率は21.1%だが、どちらかがコロナ禍で仕事を失って収入が途絶えたとしよう。仮に夫婦の年収が500万円ずつとすれば、世帯年収は500万円に減って、返済負担率は42.2%に倍増する。当面は雇用保険の失業給付などで不足分をまかなうにしても、いつまでもは続かない。

     効果的な対策を打てないと、住宅ローン返済の延滞、そして住宅ローン破綻ということになりかねないのだ。

     そのため、余裕があるからと思って安易に購入を決めてしまうのではなく、このようなリスクを考慮した資金計画が大切だ。もし、世帯年収が半減した場合に返済困難になりそうなら、自己資金を増やすなど、購入環境を整えてからでも遅くはないのではないか。

    【関連記事はこちら】>>コロナ禍の収入減で住宅ローンを延滞した人の末路とは? 返済困難に陥った際の救済策も解説!

    新築マンション購入は、今後の市場動向などを見極めながら判断する
     図表3にある資金計画では、毎月17万7000円の返済だから、年間の返済額は200万円を超える。実際にマンションを購入すれば、毎月の住宅ローン返済のほかに貯蓄も行うはず。それを考えると、年収が1000万円に達しているパワーカップルであれば、年間200万円、300万円単位で自己資金を増やすことは難しくないはずだ。

     自己資金を500万円まで増やすことができれば、図表3の借入額は5400万円ほどに減って、毎月返済額は16万円台にダウンする。

     このところ新築マンション価格は上がり続けてきたが、コロナ禍で経済が萎縮しているなかで、今後もその状態が続くとは考えにくい。長い目でみると頭打ちになって、価格が下がる可能性もないとはいえない。

     暴落というほどに下がることはないだろうが、リスクを考えずに資金計画を立てている人は資金計画を見直したり、購入時期を見極めてもいい段階かもしれない。




    シコいてフォイ(秋期AU受験)
    @gsxr114514k3

    急増するパワーカップルの新築マンション購入の注意点! 余裕の資金計画に潜む、危険な落とし穴とは!?(ダイヤモンド不動産研究所)#Yahooニュース https://t.co/tSGwRqCkqW

    2020-09-19 18:41:49

    (出典 @gsxr114514k3)

    ダイスケ
    @fantazine

    自分の感想は自己責任以上急増するパワーカップルの新築マンション購入の注意点! 余裕の資金計画に潜む、危険な落とし穴とは!?(ダイヤモンド不動産研究所)#Yahooニュースhttps://t.co/CwnKVCyKxJ

    2020-09-19 17:31:16

    (出典 @fantazine)

    藤井和之
    @kazu_jijineko

    病気やケガなどで夫婦どちらかの収入が減少したり、無くなったりする可能性や離婚がリスクに。「急増するパワーカップルの新築マンション購入の注意点! 余裕の資金計画に潜む、危険な落とし穴とは!?」ダイヤモンドhttps://t.co/H1XgM64svj

    2020-09-16 12:34:31

    (出典 @kazu_jijineko)

    ダイヤモンド不動産研究所
    @df_editors

    【不動産全般】急増するパワーカップルの新築マンション購入の注意点! 余裕の資金計画に潜む、危険な落とし穴とは!? https://t.co/oOeWbhn6w3 #ダイヤモンド不動産研究所 #新築マンション #パワーカップルの資金計画

    2020-09-15 08:10:59

    (出典 @df_editors)



    『あなたの家は大丈夫?教育費やりくりしながら住宅ローンを組む際に気をつけたい3つのポイント』についてTwitterの反応



    (出典 amd.c.yimg.jp)


    お子さんのいるファミリーからのご相談で多いのが、住宅購入資金と教育費に関する悩みです。中でも、将来の教育費に備えながら住宅ローンの組み方に関する内容が多い傾向にあります。そこで、住宅ローンの組み方と教育費の備え方で知っておいたほうがよいポイントを整理してみたいと思います。

    ポイント1:住宅ローンは早く組むに越したことはない
    昨今、住宅を現金一括で購入する人は少なく、ほとんどの人はローンを組んで購入すると思います。中には頭金が十分にたまっていないから購入を延期しようとするかたもいますが、結論からお伝えすると、住宅ローンは「なるべく早く組んで、早く返し終えるに越したことがない」というのが筆者の考えです。なぜでしょうか。

    住宅ローンは、収入が限られてくる老後に残さないことが基本だと言えますが、ローンを組む年齢が遅くなればなるほど、退職後にローンが残ってしまう可能性が高くなるからということが挙げられます。同じ35年のローンを組んでも、30歳で組めば65歳で返し終えることができますが、40歳45歳と、ローンを組む年齢が上がるほど、返し終える年齢も上がり、老後に返済が続くリスクが高くなります。

    しかし、頭金が十分にたまっていない場合はどうしたらよいでしょうか。理想を言えば、頭金は物件価格の2割以上と、諸費用分(物件価格の約5%)用意できていることが望ましいとされています。一方、頭金がたまっていないからと住宅の購入を見送り、頭金を貯めようとした場合はどうなってしまうのでしょうか。その間、仮に賃貸物件に住むとすれば家賃を負担し続けることになります。たとえば11万円の家賃を払うとすれば、5年で660万円、10年で1320万円の家賃を支払うことになります。家賃は払ってしまったら戻ってきませんが、もし住宅を購入し、ローンの返済に家賃相当額を充てていたとすれば、そのお金は自分の資産になるという考え方もできます。また、頭金をためている間に子どもの教育費がかかる時期が重なれば、頭金をためることが後回しになることも考えられます。
    こう考えると頭金をためることを優先させるより、ローンを早めに組んで、早めに返し終えることのほうがメリットが多いということに気づくはずです。

    なお、昨今は頭金なしのフルローンを組むことも可能ですが、頭金がない状態では、審査の結果、不利な条件の金利になることがあります。そのほか多くの住宅ローン商品では、物件価格に対する自己資金の割合が低いと、金利面で不利になることがあります。それらを踏まえ、フルローンでの住宅購入は避けたほうがよいでしょう。
    住宅購入前に夫婦で子どもの教育方針の話し合いを
    教育費がいくらかかるかは、公立か私立かなど、進学する学校によって異なります。たとえば文部科学省が公表している「2018年 子供の学習費調査の結果」によると、幼稚園から高校3年生までの教育費の総額で、幼稚園のみ私立でその他は公立学校を選んだ場合の費用は合計約634.6万円になっています。
    一方、小学校のみ公立で、その他は私立に進学した場合は合計1063.3万円となっています。比較すると400万円以上の差があります。これだけの差があるわけですから、教育費が住宅ローンに与える影響は大きいことがわかると思います。住宅ローンを組む際は、夫婦で子どもをどのような学校に通わせたいかの方針をすり合わせたうえで、返済計画を立てることが大切です。

    キャッシュフロー表でシミュレーションをしよう
    教育方針を決めたとしても、実際に希望する学校に通わせながら、住宅ローンを返済して、なおかつ家計を回していけるのかはシミュレーションをしてみないとわかりません。

    そこで、下記の前提条件をもとに、将来にわたって金融資産残高がどのように推移していくかを選ぶ学校のタイプ別にシミュレーションをしてみたいと思います。

    <前提条件>
    世帯主年齢 29歳
    配偶者年齢 29歳
    第1子年齢 4歳
    第2子年齢 2歳
    貯蓄(前年末の貯蓄額) 800万円

    【収入】
    税込年収 600万円
    昇給率 2.735%
    退職金 2000万円(60歳時)

    【生活費】
    生活費 統計値による平均的な生活費

    【住宅ローンの条件】
    頭金 500万円
    物件価格 3500万円
    住宅取得時年齢(借入時年齢) 30歳
    借入金 3000万円
    金利 1.30%(全期間固定)
    返済期間 35年間

    <ケース1>
    幼稚園 私立
    小学校 公立
    中学校 公立
    高校 公立
    大学 私立

    <ケース2>
    幼稚園 私立
    小学校 公立
    中学校 私立
    高校 私立
    大学 私立

    以下のグラフは、ケース1とケース2の金融資産残高、年間収支、ローン残高を比較したものです。
    グラフ内の金融資産残高(紫色の線)に注目してください。ケース1の金融資産残高はすべての年でプラスとなっています。一方ケース2の金融資産残高はどうでしょうか。43~49歳までマイナスとなっています。つまりこの間は、教育資金をローンや奨学金など何かしらの借り入れに頼らざるを得なくなることを意味します。住宅ローンを含めた借金は膨らむ一方です。
    一般的に、住宅ローンは年収の5倍程度の借り入れが望ましいとされていますが、当ケースのように、年収600万円の人が年収の5倍である3000万円のローンを組んでも、進学する学校により家計は変わってくることがわかります。
    このように将来をシミュレーションしておけば、結果に応じて対策を講じることができます。具体的には、教育方針を見直すことや、家計を見直して支出を減らすこと、そのほか共働きをして収入を増やすことなども考えられるでしょう。住宅ローンを組む際は、事前に教育方針を決めておき、シミュレーションしてみることをおすすめします。
    ※ライフプランソフト「FPキャプテン」にてシミュレーション

    まとめ & 実践 TIPS
    今回は教育資金に備えながら住宅ローンを組む際の3つのポイントをお伝えしましたが、いかがでしたでしょうか。迷っているようでしたらまずはシミュレーションをしてみてください。そこで出た結果をもとに、対策を講じることが得策です。




    Info_Nursery
    @InfoNursery1

    あなたの家は大丈夫?教育費やりくりしながら住宅ローンを組む際に気をつけたい3つのポイント(ベネッセ 教育情報サイト) https://t.co/GyI7Njg33s #保育 #こども #知育 2020年09月18日 14時01分

    2020-09-18 23:01:20

    (出典 @InfoNursery1)

    zentaro
    @valery_zentaro

    あなたの家は大丈夫?教育費やりくりしながら住宅ローンを組む際に気をつけたい3つのポイント(ベネッセ 教育情報サイト) https://t.co/ZSMS1mUoA6

    2020-09-18 21:20:10

    (出典 @valery_zentaro)

    mama's sns
    @mamapoid

    #ライフ #こども #子育て "あなたの家は大丈夫?教育費やりくりしながら住宅ローンを組む際に気をつけたい3つのポイント(ベネッセ 教育情報サイト)" https://t.co/kIzmd9PsWk

    2020-09-18 20:48:12

    (出典 @mamapoid)



    『崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる』についてTwitterの反応



    (出典 www.nomu.com)


    コロナ禍はマンション市場にも甚大な影響を与えている。首都圏を中心に起きていた不動産の局地バブル化は、今後コロナ不況が深刻になるにつれ崩壊すると予測されているが、すでに大阪をはじめ、地方都市や郊外マンションでは需要減に伴い価格が下落し始めているという。
    新築マンションの市場への供給量が激減している。2020年1~6月に首都圏で発売された分譲マンションは7497戸と、前年同期比で5939戸の減少(不動産経済研究所)。年間の供給戸数は「2万戸前後」という予測も出ている。仮にそうなれば2019年に比べて4割近い減少となる。

     中古マンションの取引も低調である。東日本不動産流通機構の月例報告によると、首都圏の中古マンションの成約数は、新型コロナの緊急事態宣言が出された4月は前年同月比で50%超の減少。その後回復基調にはあるが、いまだ前年同月比でプラスに転じていない。

     私はマンション市場をウォッチしてあれこれモノを言うことを仕事にしている。カバー範囲は首都圏と大阪、京都市内。カバーエリアで販売中の新築マンションを物件別に資産価値評価するレポートを発行している。

     このレポートは3、4か月に1度の割合で最新情報に更新しているのだが、東京の都心や湾岸エリア以外では、著しい販売不振を感じる。この4か月でほんの数戸しか契約できていなさそうな数百戸規模の大規模マンションも珍しくない。

     さらに、首都圏の郊外ではこれまで価格は上昇基調であったのが、ハッキリとした頭打ち感が見られる。大手デベロッパーが新規に販売する物件でも「エッ、そんな価格で出すの?」と言いたくなるほど、弱気な値付けも目立ってきた。

     考えてみれば当然の話である。マンションの値上がりが始まったのは2013年のアベノミクス以降。2015年の異次元金融緩和第2弾以降は、その動きがバブル化した。しかし、一般人の購買力までもがバブル化したわけではない。

     郊外や地方のマンションは、基本的に「住む」という需要があって購入される。購入するのは普通の給与所得者である場合がほとんどだ。個人所得はリーマンショック時に激減した後は回復基調にあるが、まだまだ低迷中。その間に消費税は2回上がり、公共料金や社会保険料の負担も増えた。可処分所得は当然減っている。

     そんな状況で新築マンションの価格だけが値上がりしても、需要層はついていけないのだ。だから、地方や郊外では値上がりマンションの販売が低迷している。それが売り主側に伝わり、弱気な価格設定が出てきたのだ。

    大阪の不動産バブルが遅れてやってきた理由
     不動産価格の高騰を続ける東京の都心や湾岸というのは、マンション市場全体から見れば特殊性がある。

     まず、都心エリアの新築マンションは、値上がり期待の思惑買いが発生しやすく、転売目的の購入が全体の半数近くを占めているケースもある。だから、市場が値上がり基調の時には割高感があっても売れてしまう、それがまた市場を押し上げる効果を発揮する。

     湾岸エリアで供給されるのは主にタワーマンションであり、これを買う層はニューカマーのプチ成功者たちである。彼らは自らのささやかな成功の証としてタワマンを購入する。売り主側も湾岸のタワマンに関してはターゲット層が“見栄っ張り”であることを想定したプロモーションを仕掛けている。その結果、多少高くなっても売れてしまう。だから、東京の都心や湾岸では本来の「住む」というニーズとはやや性質の異なった買い方がなされているのだ。

     一方、大阪のマンション市場では、そもそも価格に対する見方が厳しい人々が基本的なターゲット層である。値上がり期待の購入もみられるが、東京ほど多くない。

     その要因のひとつに、東京人と大阪人の気質の違いがあるのではないかと私は考えている。東京人は見栄っ張りで外見の華やかさを重視する。そして、従順だ。世の中の大きな流れに対してあまり疑問を抱かないし、ましてやそれに逆らおうという発想が乏しい。マンションが高くなっても「今はそうなのだろう」という受け止め方をする。そして「高くても仕方がないか」と納得して、買える能力があれば買う。

     しかし、大阪の人は自分が買えるかどうかよりも、そのマンションが公平に見て「高い」のか「普通」なのか、あるいは「安い」のかを重視しているように思える。時流に流されにくいのだ。

     だから、それまでの市場よりも高く売り出されたマンションに対しては、「この前まで〇〇〇〇万円くらいやったのに……」と考え、購入を躊躇する。「ほんまに値上がりするんか? ちょっと待ったら下がるのと違うか?」という目で物件を眺めながら十分に吟味するのだ。

     この気質の違いが、東京では局地バブルを発生させたうえでさらにそれを膨らませ、大阪では建築資材費や人件費のコストアップ分しか価格の上昇を受け容れずに今に至っている理由ではなかろうか。だから2013年以降に広がった局地バブルの波は、大阪に達するまでに5年以上かかったと私は見ている。

     しかし、やっとバブル化したかなと感じ始めて1年ほど経過したときにコロナが発生した。当然、大阪人たちの値上がりマンションを見る目は厳しくなっている。今後はますます市場環境が厳しくなりそうだ。

    もう「バブル価格」のマンションは売れない
     新築マンションは、デベロッパーが土地を仕込んでから1、2年後に市場で売り出される。今後市場に出てくる物件は、いずれもコロナ前に仕込まれた土地で組まれた事業である。当然、本来ならコロナ前のバブル価格で売り出されるはずだった。

     しかし、郊外や地方では最早バブル価格は通じない。デベロッパーは利益を削ってでも「売りやすい」価格を設定してくるはずだ。すでにそういう現象も垣間見えている。

     都心や湾岸ではどうだろうか。都心マーケットの主なターゲットである富裕層は、まだコロナ禍で資産や収入を減らしていない。だから、不況が本格化しない限り今の価格が揺らぐことはなさそうだ。

     問題は大規模プロジェクトがいくつも進行中な東京の湾岸エリアだ。このエリアの需要層は世の中の動きに流されやすく、東京五輪の開催可否によって購入希望者が雲散霧消することさえあり得る。

     マンション市場は景気に左右される。しかし、影響が表れるまでに半年から1年、あるいはそれ以上に遅行する。そう考えると、地方や郊外で見られる「値上がり頭打ち」の現象から、本格的な価格低下に至るまでが統計数字になって表れるのは、まだ何か月も先のことだ。

     しかし、コロナ不況が始まっていることを考えれば、価格低下の流れはいずれ都心に向かって押し寄せてくる。マンションの購入や売却は、そういった大きな流れを見据えて判断したいところだ。




    谷中4丁目前田輪業
    @yanakakumagai

    崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」(NEWS ポストセブン)#Yahooニュース不動産関係ジャーナルの予言的中率をそろそろ出して欲しいと思う。人の一生を左右しかねない事で原稿料もらってるのに。 https://t.co/yFgLLu3BOh

    2020-09-02 13:50:24

    (出典 @yanakakumagai)

    不動産投資会社 ビリオネアファクタ-
    @BillioneAsh

    崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」 https://t.co/wIraMxyUnb

    2020-09-02 13:47:54

    (出典 @BillioneAsh)

    NEWSポストセブン
    @news_postseven

    崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」https://t.co/nNcxFZClMx大阪の人は自分が買えるかどうかよりも、そのマンションが公平に見て「高い」のか「普通」なのか、あるいは「安い」のかを重視して… https://t.co/zGRHXGvsc6

    2020-09-02 13:30:07

    (出典 @news_postseven)

    黛 希善
    @lovely_bloomers

    崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」 - 崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」 https://t.co/gjiMAND3SS

    2020-09-02 10:57:16

    (出典 @lovely_bloomers)

    美里
    @misato_qp

    崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」 - 崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」 https://t.co/wfEg9vkV68

    2020-09-02 10:57:16

    (出典 @misato_qp)

    takahashi hiroaki
    @hiroaki_t

    崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」(NEWS ポストセブン)#Yahooニュースhttps://t.co/rFKUNpvPQM

    2020-09-02 10:54:10

    (出典 @hiroaki_t)

    株式情報市場
    @yuria2122

    崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」|NEWSポストセブン https://t.co/eIN4IUQYO1

    2020-09-02 10:30:58

    (出典 @yuria2122)

    猫丸マンション管理士(ФωФ)六道を恐れずの旅
    @sanadamao

    崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」(NEWS ポストセブン)#Yahooニュースhttps://t.co/rcouWrr92c

    2020-09-02 10:22:41

    (出典 @sanadamao)

    北崎秀
    @nisizakiyuusine

    崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」 #SmartNews https://t.co/ARNgDGilrQ

    2020-09-02 10:22:26

    (出典 @nisizakiyuusine)

    kirinuki
    @kirinuki1

    東京と大阪の購入者気質の違い/崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」 https://t.co/sBl0fUTJHa

    2020-09-02 09:05:55

    (出典 @kirinuki1)

    YSK
    @Delic69

    崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」(NEWS ポストセブン)#Yahooニュース https://t.co/rtVanGNQhH

    2020-09-02 09:05:45

    (出典 @Delic69)

    湾岸の投資銀行くん
    @tokyobaybd

    榊さん、スカイズベイズが坪200万円切るのはいつですか?笑崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」(NEWS ポストセブン)#Yahooニュースhttps://t.co/cpKFZMCBab

    2020-09-02 08:03:41

    (出典 @tokyobaybd)

    taruto369
    @sin332kon223

    崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」 #ldnews https://t.co/qQjnzD4XKL都内人口離れなりそうですねコロナでは、東京の方が不便

    2020-09-02 07:48:43

    (出典 @sin332kon223)


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